О недвижимости в германии и не только

Налоги

Налог на недвижимость (землю)

После приобретения недвижимости нужно будет оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer).  Рассчитывается он по формуле 0,35 % от оценочной стоимости недвижимости с старых федеральных землях, или от 0,5 до 0,1 % в новых * коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта (от 3 до 8 %.

Коэффициенты налога на недвижимость в городах Германии с населением более 500 тыс жителей (2012, источник Immobilien-Newsticker.De)

Берлин	8,10
Бремен	5,80
Гамбург	5,40
Ганновер	5, 3
Дортмунд	5,40
Дрезден	6,35
Дюссельдорф	4,40
Кёльн	5,15
Лейпциг	6,50
Мюнхен	5,35
Нюрнберг	5,35
Франкфурт	4,60
Штутгарт	5,20
Эссен	5,90

Пример: оценочная стоимость квартиры в Берлине равна 1 843 600 руб. (20000 €). Её собственник в Берлине будет платить ежегодный налог 52 266 руб. (567 €) (20000 × 0,0035 × 8,1 = 567).

Подоходный налог

Если Вы сдаете недвижимость в аренду, платится  налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога. Например, если Вы решите купить квартиру в Мюнхене и сдавать её в аренду за 92 180 руб. (1000 €) в месяц, налог будет составлять около 7 374 руб. (80 €) в месяц.

Арендодатели платят подоходный налог (Einkommensteuer), максимальная ставка которого – 45 %.

Подоходный налог в Германии (2012) данные Ernst & Young

Налогооблагаемый доход, евро	Ставка, %
До 8 131
8 131 – 52 881	14 – 42
52 882 – 250 730	42
Свыше 250 731	45

Выбирайте надежного арендатора

В чем главная цель инвестора? Конечно, получать прибыль. Вряд ли кому-то интересно решать проблемы арендаторов. В идеале, хочется найти нанимателя, который будет долго жить в квартире, исправно перечислять деньги, бережно относиться к имуществу и не беспокоить по мелочам. Если вы покупаете уже сданную квартиру, можете посмотреть историю платежей и состояние, в котором содержится жилье. А как проверить нового человека?

«Мы каждого потенциального арендатора оцениваем с двух позиций – платежеспособности и проблематичности, — говорит Регина Боргер. – Как мы проверяем финансовое положение человека? Смотрим его справки о зарплате за последние несколько месяцев

Обращаем внимание, какая у него должность, давно ли он там работает, прошел ли испытательный срок. Если он раньше снимал жилье, можно попросить рекомендацию от прошлого собственника

Также в Германии уже более 100 лет существует организация, которая собирает данные о платежеспособности физических лиц, так называемая Schufa (для юридических лиц – Сreditreform). Они напрямую работают с банками, телефонными компаниями – а это всегда показатель, платит ли человек регулярно за телефон. Если кто-то становится банкротом, он сразу попадает в базу Schufa.

А вот понять, доставит ли вам арендатор хлопоты, сложнее. Это надо почувствовать. Стараемся оценить психологический портрет каждого, кто приходит на просмотры.

Например, недавно сдавали квартиру. Первой пришла немецкая парочка, вроде бы обеспеченные, но при этом придираются к мелочам, смотрят каждую царапинку на паркете. Думаю, нет, вам я сдавать не хочу, будете мне потом звонить по вечерам и жаловаться, что мусорный контейнер стоит не в том месте. Я не шучу, такое действительно было.

Потом приходит семья из Индии с маленьким ребенком, а девушка к тому же беременная. Четыре человека для двушки – многовато, а если учесть индийские традиции в приготовлении пищи, то потенциально они могут «убить» квартиру. Тоже отказали.

В итоге сдали помещение одинокому работающему китайцу, который исправно платит и не доставляет проблем».

Рентабельность не только в крупных городах

Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.

Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.

При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA)

Именно за счет этого недвижимость в Германии (неважно, жилая или коммерческая) становится надежным капиталовложением. На протяжении последних десяти лет отслеживается положительная динамика роста без каких-либо предпосылок на спад ее рыночной стоимости

Определение

Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:

• Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
• Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
• Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
• Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
• Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
• Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
• Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
• Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
• Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
• Недопущение аварийных ситуаций;
• Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
• Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
• Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
• Формирование дополнительных доходов;
• Взаимодействие с государственными структурами;
• Формирование положительного имиджа объекта;
• Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.

Средняя стоимость коммунальных услуг в Германии

Расходы на коммунальные услуги в Германии достаточно внушительны. Можно выделить несколько основных категорий трат на платежи по коммуналке:

1. Поземельный налог. За двухкомнатную квартиру от €70 до €150  в год. Оплата начисляется в зависимости от коэффициента измерения поземельного налога, ставки налога определенной коммуны и оценки общей стоимости квартиры.
2. Расходы на домоуправление. От €60 до €100  за один месяц.
3. Услуги управляющей компании. От €30 до €50  за один месяц.
4. Взносы в накопительный фонд. €15  за квадратный метр в месяц — такой взнос будет взиматься с жильцов дома в хорошем состоянии, который не требует ремонта.
5. Водоснабжение. €0,30-0,50  за кубический метр.
6. Газоснабжение. €5  ка кубический метр.
7. Отопление. До €70  в холодные месяцы.
8. Вывоз мусора. От €10 до €25  в месяц.
9. Интернет и телефон. €25 в месяц.
10. Сбор на теле- и радиовещание. €17,50  ежемесячно.

Таким образом, подсчитав затраты на самые основные коммунальные услуги, за двухкомнатную квартиру в Германии придется заплатить порядка €300.

Тонкости ипотечного кредитования

Чтобы быть уверенным в том, что соглашение с банком заключено на взаимовыгодных условиях, нужно изучить основу ипотечной системы Германии, о некоторых аспектах которой речь пойдет ниже. вариант погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Лимит ипотечного кредитования

Стандартный жилищный займ не превышает 65% от общей стоимости приобретаемого жилья. Это возможный максимум, который могут дать банки. При такой сумме ставка будет весьма привлекательной для клиента, а срок кредита установлен в рамках 10-15 лет.

Если денег на крупный первоначальный взнос у клиента нет, то ему придется запрашивать у банка больший ипотечный лимит. Финансовое учреждение может пойти на встречу клиенту, но в этом случае поднимет процентную ставку. В зависимости от ситуации она может подняться вдвое. Автоматически вырастет и срок действия договора – до 20-25 лет.

Переплаты и недоплаты

Педантичные немецкие банкиры не принимают отсрочек ежемесячных траншей по кредиту. Такие явления как «ипотечные каникулы», «перерыв» или «реструктуризация долга» в Германии неизвестны. Поэтому перед оформлением ипотеки иностранцам стоит просчитать, смогут ли они добросовестно выполнять свои обязательства.

Но, несмотря на строгость, банки гибко подходят к ежемесячным выплатам, допуская:

• Повышение ставки для сокращения срока кредитование;
• Понижение ставки для продления договора;
• Изменение графика платежей (за весь срок сотрудничества с банком такое возможно сделать 2-3 раза);
• Единовременные долевые выплаты.

Последний пункт существенно сокращает долевое бремя. Если клиенту необходимо, то финансовое учреждение вносит в договор пункт о единовременном транше 1 раз в год в размере 5% от оставшегося долга. Сумма устанавливается в размере 1-5%. Больший платеж банки обычно не принимают.

Сроки оформления

От начала изучения рынка недвижимости до совершения сделки в Германии проходит около 4 месяцев. Из них:

• 1,5 месяца занимает поиск объекта недвижимости;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 2-3 недели нужно выделить на сбор документов;
• до 4 недель кредитное учреждение рассматривает заявку;
• 2-3 дня регистрируется сама сделка.

Срок ипотеки

Рассматривая практику ипотечного кредитования в Германии, выясняется, что средний срок займа составляет 10 лет. Россияне могут оформить договор с банком на 5-40 лет.

Немцы осторожно относятся к рискам невыплаты кредита. В стране редко доходит до продажи квартиры с торгов в случае пропуска нескольких платежей. Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение

После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку

Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение. После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку.

Смотрите на эту же тему: Как происходит страхование объекта недвижимости при ипотеке? Стоимость страховки имущества в году

Страхование жизни

Большая часть немецких банков практикует выдачу ипотеки только при обязательном страховании жизни заемщика. Это делается с согласия клиента и обеспечивает обеим сторонам соглашения материальную безопасность при наступлении страхового случая.

Самый распространенный вариант страхования – это Risikolebensversicherung. Он выстраивается по следующей схеме:

• Застрахованное лицо вносит платеж каждый год;
• В случае смерти клиента полное возмещение получает его семья;
• Если страховой случай не наступил, то компания выплачивает клиенту всю накопленную сумму.

Выплата может быть единовременной или раздробленной на несколько частей.

Поданные на рассмотрение документы кредитное учреждение тщательно проверяет. Если в них обнаружатся ошибки или подлог, то потенциальный заемщик не получит жилищный займ в ФРГ. Все последующие попытки будут прерываться на стадии переговоров с банком.

Как ТСЖ в Германии принимает решения

Орган самоуправления ТСЖ – общее собрание владельцев квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.

«Согласно §23 закона «О жилищном имуществе», общее собрание собственников квартир – это орган самоуправления, а также орган принятия решений и орган волеизъявления собственников, – говорит адвокат Люба Майр. – По закону (§24, пункт 4), собственник квартиры должен получить приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Решения могут приниматься лишь в том случае, если число присутствующих собственников составляет более 50%».

• годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
• назначение или отзыв управляющего
• годовой план финансово-хозяйственной деятельности
• принятие решений об особых финансовых распределениях
• выборы управляющей комиссии
• строительные работы
• пользование общим имуществом
• размер взносов в резервный фонд

«Постановления, принятые общим собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании решениями пересылается собственникам квартир», – добавляет адвокат.

В чем разница между property management и facility management?

— Управляющая компания отвечает за стабильное и
бесперебойное функционирование здания или отдельного офиса, которым она
управляет. Ее основная задача – сделать пребывание людей в здании комфортным, оставаясь
при этом незаметной. 

Если говорить про управление коммерческой
недвижимостью, то принято разделять понятия property management (коммерческое
управление объектами) и facility management (эксплуатация и техническое
обеспечение):  

• к сфере facility management относятся все процессы по обеспечению технического функционирования здания и его инженерии, а также работы служб приема посетителей, паркинга, клинига и т.д.;
• в сферу property management входит развитие объекта, его инфраструктуры, предлагаемых услуг, а также работа над повышением инвестиционной стоимости здания, коммуникация с арендаторами и ответы на их запросы.

На рынке представлены компании, которые могут
предложить своим клиентам весь комплекс услуг по управлению – и property, и
facility менеджмент, а также игроки, специализирующиеся на отдельных
направлениях работы. Пандемия во многом меняет привычный статус-кво на рынке, в
частности сегодня есть четкий тренд на переход к управлению по принципу «одного
окна», когда УК берет на себя весь комплекс услуг по функционированию здания и
обслуживание отдельных офисов арендаторов. Это связано в числе прочего с
нехваткой кадров на рынке и стремлением заказчиков услуг минимизировать
социальные контакты, ограничивая круг подрядчиков для работы. В результате
управляющие компании могут даже брать на себя ранее не свойственные им функции,
например управлять проектами отделки офисов.

Кроме того, управляющие компании могут привлекаться
для проведения консалтинга по вопросам управления и эксплуатации, технического
аудита здания (например, в процессе сделок купли-продажи объекта), а также для
проведения специальных работ (таких как аудит и проведение сертификации по
экологическим стандартам).

Тенденция сокращения площадей

Предпосылок к ее формированию несколько, и все они плавно перетекают из одной в другую. Самая главная, как ты понимаешь, — это стоимость недвижимости. Даже по меркам Германии с ее высоким уровнем жизни позволить себе собственное просторное жилье может далеко не каждый человек. Отсюда и прямая связь с городами, в которых спрос на такую недвижимость особенно велик: Штутгарт, Констанц, Фрайбург-им-Брайсгау, Мюнхен и Гейдельберг (практически все города, которые входят в топ высокой стоимости в прошлом пункте). Более того, большая площадь требует значительных затрат на обслуживание (отопление, кондиционирование и так далее).

Это приводит к разумному аскетизму многих местных жителей и приезжих, начинающих эффективнее использовать имеющееся пространство, что легко сочетается с трендами осознанного потребления. Однако многие социологи видят в этом явлении угрозу, влияющую на демографические показатели.

Важно

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.

Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.

Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.

Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.

Знать налоговое и гражданское законодательство.

Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.

Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.

Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

WEG-Verwaltung — домоуправление

Домоуправление заботится об общей собственности всех владельцев квартир дома. К ней относится участок, подъезд, чердак, помещения общего пользования.

Этот вид управления предписан и регулируется законом Wohnungseigentumsgesetz. Его функции может выполнять орган самоуправления сообщества собственников или посторонняя организация.

Домоуправление представляет интересы сообщества во взаимоотношениях «наружу»:

• с (поставщиками газа, воды, электричества);
• с прочими специализированными фирмам, обслуживающими дом (страховыми компаниями, ремонтными фирмами);
• с государственными учреждениям и по юридическим вопросам;
• с отдельными собственниками.

Какие задачи выполняет домоуправление?

• распоряжается, контролирует и ведет учет денег сообщества;
• собирает жилищную плату с собственников (Hausgeld);
• составляет по итогам года финансовый отчет по доходам и расходам дома (Hausgeldabrechnung) и распределяет годовые расходы на всех собственников квартир в соответствии с их долями в общей собственности.
• составляет план расходов по дому на следующий год (Wirtschaftsplan) по дому и распределяет их на каждого собственника;
• контролирует техническое состояния здания и размещает заказы на проведение ремонтных работ общественной собственности (например, покраску фасада).

СОВЕТ: Узнать подробную информацию о правах и обязанностях собственников и домоуправления можно из следующих документов:

• закон о сообществе собственников квартир в доме (Wohnungseigentumsgesetz);
• устав сообщества собственников квартир в доме (Teilungserklärung);
• договор между управляющим и сообществом (WEG-Verwaltervertrag).

Стоимость услуг домоуправления в Германии варьируется, как правило, в зависимости от местоположения дома и количества квартир в нем. В среднем месячный гонорар составляет около 20 евро брутто за квартиру.

Домоуправление не занимается представлением и защитой интересов отдельно взятого собственника квартиры в доме и, как правило, не уделяет ему достаточно внимания. Эти отношения очень формальны.

Задачи управляющего совместной собственностью заканчиваются перед дверью квартиры, за которой действует уже управление индивидуальной собственностью (на квартиру, гараж и т.п.).

Основные пункты взаимодействия собственника квартиры с домоуправлением:

1. Отдельно взятый собственник, если находящиеся в его владении квартиры не составляют большой процент в общей собственности, как правило, не имеет влияния на действия домоуправления в отношении дома в целом.
2. Он может высказать свое мнение или предложения до собрания собственников или непосредственно на нем.
3. В случае несогласия со сделанным в отношении его квартиры расчета фактической жилищной платы за год он может попросить документы на проверку и написать обоснованное несогласие с расчетом.
4. Он может заявить о неисправности или необходимости ремонта какой-то части общественной собственности (например, подъездной двери или общих коммуникаций).
5. Он обязан регулярно платить на указанный домоуправлением банковский счет жилищную плату.

Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

• Инжиниринг
• Техническая эксплуатация
• Уборка и обслуживание территорий

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте,  призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов —  здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

Вложения в ценные бумаги

Для инвесторов, стремящихся прежде всего к надежности, а не сиюминутным высоким прибылям, будут интересны ценные бумаги компаний, на основании данных о доходности которых формируется индекс DAX 30 – «голубые фишки» – 30 всемирно известных предприятий, таких, как Volkswagen, Adidas Daimler, Bayer, Allianz, SAP, Siemens, BASF, BMW и другие.

Если опыта в обращении с акциями у инвестора немного, можно прибегнуть к услугам брокера. Одним из его советов может стать рекомендация пакетного вложения в ценные бумаги: покупка акций не одной компании, а сразу всех, входящих в перечень индекса. В отношении «голубых фишек» это вариант практически беспроигрышный, поскольку без учета кратковременных снижений суммарный доход по капиталу в DAX 30 за последние 5 лет вырос в полтора раза.

Кроме того, высокий интерес сохраняется и к государственным ценным бумагам с фиксированной доходностью: Staatsanleihen или Bundesanleihen, Länderanleihen и Länderschuldscheine, а также к облигациям, выпускаемым немецкими банками.

Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам

Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:

• в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
• если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
• в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.

Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.

Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке

Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.

Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.

Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.

Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.

Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.

И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.

Финансирование

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки – минимум 100000€ своих инвестиций, составляющие не менее 50% общей стоимости объекта. Если недвижимость стоит полмиллиона, нужно показать 250000€ капитала, чтобы относительно без проблем взять в долг в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом, оформите презентационную часть бизнес-проекта

Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на возврат денег реалистичен. Иначе предложат высокие ставки или откажут. Обычно платить за недвижимость нужно с предварительно открытого счёта в немецком банке

Но по договорённости с продавцом, разрешается положить или перевести деньги на счёт владельца жилья

Обычно платить за недвижимость нужно с предварительно открытого счёта в немецком банке. Но по договорённости с продавцом, разрешается положить или перевести деньги на счёт владельца жилья.

Если понадобится кредит, придётся сначала договориться об условиях до заключения сделки и заручиться гарантией банка о предоставлении финансирования. Не факт, что банк, в котором открыт счёт, также поможет с займом. И совсем не факт, что условия в конкретном банке будут наилучшими.

Представление о финансировании можно получить из статьи об ипотеке в Германии. Но между кредитом на частное жильё и бизнес-объект есть разница.

Получение кредита – не быстрая процедура. Часто занимает месяцы.

Работа с бумагами

Подписание договора – лишь начало бумажной волокиты. Запускается бурный процесс: приходят счета и письма из различных немецких ведомств. С вопросами требуется оперативно разбираться:

• оплата налога на покупку жилья,
• внесение записей в земельный реестр,
• расчёты с нотариусом,
• общение с банком.

Открытие фирмы

Доходная недвижимость как форма предпринимательства подразумевает регистрацию фирмы в Германии.

Понадобится пройти массу различных бюрократических процедур, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая регистрацией.

Что такое управление недвижимостью и как оно осуществляется?

Управление недвижимостью предполагает, что компания берет на себя обязательства по выполнению всех действий, которые связаны непосредственно с правильным использованием объекта для получения рациональной прибыли. Собственник может осуществлять все действия самостоятельно. Но выполнить такие действия порой не представляется возможным из-за серьезной загруженности. В определенных случаях выполнение действий является невозможным из-за отсутствия знания.

В таких ситуациях самым рациональным способом правильного использования недвижимости считается подписание договора с компанией, которая будет осуществлять функции управляющего. То есть, собственник оставляет за собой все основные права на дарение, реализацию и пр., управитель же осуществляет только те действия, которые ему доверяет собственник в рамках ранее подписанного договора.

По сути, управитель будет выступать своеобразным посредником между собственником и арендатором

Компетентные сотрудники имеют необходимый опыт и знания, которые позволяют осуществить грамотное распоряжение объектом с учетом особенностей рынка, а также других аспектов, имеющих важное значение

Положительные моменты управления доверительного типа:

• Собственник не осуществляет никаких действий, которые были бы направлены на правильное распоряжение имуществом. По сути, экономится время, средства и силы, все действия выполняются без непосредственного участия собственника, что провоцирует идеальные параметры комфортного получения пассивного дохода;
• Посредством грамотной работы специалистов объект анализируется, составляется стратегическое планирование, которое в дальнейшем способствует существенному повышению конкурентоспособности объекта на рынке. То есть, со временем спрос на объект становится все более значительным, он начинает приносить более значительную прибыль;
• Все юридические аспекты, которые связаны с подготовкой документов, составлением и подписанием договоров, проверкой арендаторов берет на себя компания, которая будет осуществлять процесс управления;
• Управляющий достаточно внимательно отслеживает состояние недвижимости, старается производить ряд необходимых мероприятий, которые касаются сохранности всех ценностей. К тому же, осуществляются действия, направленные на организацию ремонтных работ в четко установленные сроки.

Непременно скажем о том, что такая услуга ранее использовалась исключительно в случае необходимости организации управления зарубежной недвижимостью, в нашей же стране актуальность такой услуги развивается только сегодня. Многие собственники с уверенностью могут сказать о том, что самостоятельное управление недвижимостью возможно, но оно требует глубоких познаний данной области деятельности, существенных затрат времени и сил. Куда проще доверить все необходимые мероприятия опытным специалистам, которые смогут в течение минимального количества времени осуществить процедуру подбора арендаторов, а также смогут сделать объект более привлекательным и интересным для съемщиков.